Ilmastoriskien arviointi kiinteistösijoituksissa

Ilmastonmuutos vaikuttaa eri alueisiin eri tavalla, mutta sen seuraamukset ovat maailmanlaajuisia. Yritysten täytyy sopeutua muuttuviin vaatimuksiin ja raportoida edistymisestään. Kiinteistösijoitustoiminnan vastuullisuustyön painopistealueita ovat energiatehokkuus, ilmastonmuutoksen torjunta, vesitehokkuus, kierrätys ja jätteen määrän vähentäminen sekä kestävien, terveellisten ja turvallisten kiinteistöjen tarjoaminen vuokralaisille.

Arvion tarkoitus ja kattavuus

Sampo Oyj:n kiinteistösijoitusyksikkö vastaa Ifin, Mandatumin ja Sampo Oyj:n kiinteistösijoituksista. Suurin osa näistä sijoituksista on Mandatumin sijoitussalkussa. Konserniyhtiöiden lisäksi Sampo Oyj:n kiinteistösijoitusyksikkö vastaa Mandatum Life Vuokratontit I Ky:n, SaKa Hallikiinteistöt Ky:n ja Keskinäisen Vakuutusyhtiö Kalevan kiinteistösijoituksista.

Sampo Oyj toteutti yhdessä ulkoisen palveluntarjoajan kanssa arvion ilmastonmuutoksen vaikutuksista Mandatumin ja SaKa Hallikiinteistöt Ky:n kiinteistösijoituksiin. Ilmastoriski sisältyy jo sijoituspäätöksiin ja kiinteistöjen hallinnointiin, mutta arvion avulla haluttiin luoda systemaattisempi tapa arvioida kiinteistöjä koskevia ilmastonmuutokseen liittyviä riskejä sekä raportoida varautumistoimenpiteistä sidosryhmille.

Arvion tarkoituksena oli tarkastella ilmastonmuutoksen eri skenaarioita ja tunnistaa kiinteistöliiketoimintaan yleisesti kohdistuvia riskejä lyhyellä, keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä. Tunnistettuja riskejä ja mahdollisuuksia peilattiin kiinteistösijoitussalkkuun ja arvioitiin riskien merkittävyyttä liiketoiminnalle riskin hallinnan sekä riskin arvioidun taloudellisen vaikutuksen kautta.

Arvio perustuu Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) -suosituksiin ja niiden tekniseen liitteeseen ”The Use of Scenario Analysis in Disclosure of Climate-Related Risks and Opportunities”. Käyteyt skenaariot ovat hallitusten välisen ilmastonmuutospaneelin (Intergovernmental Panel on Climate Change, IPCC) RCP 2,6 ja RCP 8,6 -skenaariot sekä kansainvälisen energiajärjestön (International Energy Agency, IEA) WEO, SDS ja CPS -skenaariot. Lisäksi käytettiin CRREM-työkalua.

Fyysiset riskit

Merkittävimmät akuutit fyysiset riskit ovat sään ääri-ilmiöt kuten rankkasateiden aiheuttamat tulvat, muuttuvista talvilämpötiloista johtuvat runsaat lumisateet ja jäiset tiet, sekä myrskytuulet ja helleaallot. Vaikka sään ääri-ilmiöt todennäköisesti lisääntyvät, kiinteistösijoitussalkkuun kohdistuvien riskien odotetaan olevan vähäinen. Pitkällä aikavälillä riskejä on seurattava ja huomioitava kiinteistöhuollossa esimerkiksi pihasuunnittelussa, hulevesien ohjailuun kaupunkialueella ja varmistamalla rakennusten rakenteiden tuulenpitävyys. Helleaallot lisäävät jäähdytyksen tarvetta, mikä vaikuttaa operatiivisiin kuluihin. Energiatehokkuus on huomioitava jäähdytyslaitteiden ja -ratkaisujen hankinnassa.

Kroonisia fyysisiä riskejä ovat merenpinnan nousu ja tulvat, keskilämpötilojen nousu, muutokset sademäärissä ja kuivuuden lisääntyminen. Sateet lisääntyvät kaikissa skenaarioissa, mikä saattaa muuttaa maaperän rakennetta ja kantokykyä ja aiheuttaa kosteusvaurioita rakennusten julkisivuille. Sekä sademäärällä että kuivuudella voi olla pieni tai keskisuuri riski kiinteistöille. Taloudelliset vaikutukset näkyvät lisääntyneinä huolto- ja korjauskustannuksina ja sijoituksina veden talteenottotekniikoihin.

Transitioriskit

Transitioriskejä eli siirtymäriskejä syntyy siirryttäessä vihreämpään talouteen. Muuttuva sääntely nähdään keskisuurena tai suurena riskinä ja sitä on syytä seurata huolellisesti. Lisääntyvä sääntely esimerkiksi kierrätykseen, energiatehokkuuteen, vähähiilisyyteen ja raportointiin liittyen voi vaikuttaa kiinteistösijoituksiin jo lyhyellä aikavälillä. Toimenpiteet kuten vahva energiatehokkuusjohtaminen, investoinnit uusiutuvaan ostoenergiaan, oman uusiutuvan sähkön tuotanto, energiatehokkaiden laitteiden ja ympäristöystävällisten materiaalien valinta sekä sähköautojen latauspisteiden lisääminen mahdollistavat sääntelystä aiheutuvien riskien hallinnan.

Muut huomioitavat siirtymäriskit liittyvät muutoksiin vuokralaisten käyttäytymisessä. Digitalisaatio tulee lisäämään etätyöskentelyä, mikä vaikuttaa vuokrasopimusten pituuteen ja sitä kautta vuokratuloihin. Tämä on tosin myös mahdollisuus uudistaa työtiloja; luoda muunneltavia tiloja ja digitaalisia ratkaisuja. Ihmisten asenteissa on tapahtumassa muutos luonnonvarojen käytön ja kuluttamisen suhteen, mikä lisää vaatimuksia vuokranantajaa kohtaan. Sampo Oyj:n kiinteistösijoitusyksikkö mittaa vuokralaisten tyytyväisyyttä joka toinen vuosi ja vastaa vuokralaisten antamaan palautteeseen. Kiinteistöjä kehitetään ja hyväntekeväisyyskampanjoita ideoidaan yhteistyössä vuokralaisten kanssa, mikä luo yhteisöllisyyttä. Green Lease -vuokrasopimuksessa sovitaan kiinteistöjen ympäristöystävällisestä käytöstä.

Riskienhallinta

Ilmastonmuutokseen liittyvien riskien integrointi osaksi yhtiön riskienhallintaprosesseja ja erityisesti muuttuvan sääntelyn seuranta on tärkeää. Hyvin johdettu liiketoiminta ja jatkuva toimintaympäristön tarkkailu auttaa ennakoimaan ja sopeutumaan muutoksiin.

- Tämä oli Sampo Oyj:n ensimmäinen kiinteistösijoituksille tehty ilmastoriskiarvio. Saimme arvokasta tietoa ja aiomme jatkossa päivittää arviota säännöllisesti, toteaa kiinteistöjohtaja Kim Westberg.